不動産小口化商品の相続税評価はどう変わる？税制改正のポイントを解説

菅沼誠紘

6 分前

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令和8年度税制改正大綱では、不動産小口化商品の相続税評価方法の見直しが盛り込まれました。今回の改正で大きく変わるのは、相続税を計算する際の「不動産の評価額」です。

現行制度ではどう評価される？

これまで、不動産小口化商品は、商品や権利の形態に応じた一定の要件のもとで、路線価や固定資産税評価額などを基に相続税評価額を算定していました。

一般的に、不動産の市場価格と相続税評価額には差が生じることがあります。この差によって、購入金額や市場価格に比べて相続税評価額が低くなり、相続税の負担を抑えられるケースがありました。

例えば、市場価格が1億円の商品でも、相続税評価額が6,000万円となれば、相続税の計算上は6,000万円を基に課税価格を算定することになります。

補足：1億円・6,000万円の数字は評価方法の違いを説明するための仮定です。実際の評価額は商品や契約内容、算定根拠などによって異なります。

改正後は、不動産特定共同事業契約や信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産について、取得時期にかかわらず、相続発生時点の「通常の取引価額に相当する金額」を基に評価することになります。

通常の取引価額に相当する金額は、事業者が示す適正な買取価格や処分価格、実際の売買事例、定期報告書等に記載された不動産の価格などを参考に算定します。

先ほどの例で、市場価格に相当する評価額が1億円となる場合、従来の評価額6,000万円と比べて、相続税の計算対象となる金額は4,000万円増えることになります。

このように、従来利用されてきた市場価格と相続税評価額の差による節税効果は、縮小する可能性があります。

この見直しは、2027年（令和9年）1月1日以後に相続や贈与などで取得する財産から適用される予定です。購入した時期が改正前であっても、適用対象となり得る点には注意が必要です。

今回の改正は、一定の不動産小口化商品の相続税評価額を、従来の路線価等を基にした評価から、通常の取引価額を基にした評価へ見直すものです。

相続税対策として保有している方は、改正後の評価方法を確認し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することが大切です。

※本記事は令和8年度税制改正大綱および2026年9月公表の通達案等に基づく内容です。具体的な評価方法については、今後の正式な通達等をご確認ください。